Masz kredyt hipoteczny, ale zastanawiasz się, czy obecne warunki nadal są dla Ciebie korzystne? A może kilka lat temu otrzymałeś ofertę, która wówczas wydawała się atrakcyjna, ale dziś na rynku dostępne są inne możliwości?

Refinansowanie polega na zastąpieniu dotychczasowego kredytu hipotecznego nowym zobowiązaniem, zazwyczaj zaciągniętym w innym banku. Nowy kredyt służy do spłaty dotychczasowego zadłużenia, a kredytobiorca zaczyna spłacać nowe zobowiązanie na warunkach określonych w nowej umowie.

Nie oznacza to jednak, że samo przeniesienie kredytu do innego banku automatycznie przyniesie oszczędności. O tym, czy refinansowanie będzie korzystne, decyduje wiele czynników – między innymi wysokość pozostałego zadłużenia, oprocentowanie, okres spłaty, koszty wcześniejszej spłaty oraz warunki proponowane przez nowy bank.

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Najprościej mówiąc, refinansowanie kredytu hipotecznego to spłata dotychczasowego kredytu za pomocą nowego kredytu.

W praktyce wygląda to najczęściej tak:

Kredytobiorca sprawdza warunki obecnego kredytu.
Analizuje dostępne oferty innych banków.
Wybiera ofertę, która może być korzystniejsza.
Składa wniosek o nowy kredyt.
Nowy bank ocenia zdolność kredytową oraz nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie.
Po uzyskaniu finansowania dotychczasowy kredyt zostaje spłacony.
Nowe zobowiązanie jest spłacane już na warunkach określonych przez nowy bank.

Refinansowanie nie jest więc prostym „przepisaniem” kredytu z jednego banku do drugiego. W praktyce dochodzi do wcześniejszej spłaty starego zobowiązania i zawarcia nowej umowy kredytowej.

Dlaczego warto w ogóle rozważyć refinansowanie?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem rozłożonym często na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. W tym czasie mogą zmienić się zarówno warunki rynkowe, jak i sytuacja finansowa kredytobiorcy.

Oferta, którą bank przedstawił kilka lat temu, nie musi być dziś najlepszą dostępną opcją.

Zmienić mogły się między innymi:

wysokość oprocentowania oferowanego przez banki,
marże,
warunki dodatkowych produktów,
wymagania dotyczące wkładu własnego,
sytuacja finansowa kredytobiorcy,
wartość nieruchomości,
wysokość pozostałego zadłużenia.

Przykładowo, kredytobiorca, który kilka lat temu miał stosunkowo wysokie saldo kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, może dziś znajdować się w zupełnie innej sytuacji. Część kapitału została już spłacona, a wartość nieruchomości mogła wzrosnąć.

Nie oznacza to automatycznie, że nowy bank zaproponuje lepsze warunki. Jest to jednak jeden z powodów, dla których po kilku latach warto ponownie sprawdzić dostępne możliwości finansowania.

Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego może się opłacać?

Nie ma jednej uniwersalnej granicy, przy której można powiedzieć: „od tego momentu refinansowanie zawsze się opłaca”.

Decyzję należy podjąć na podstawie indywidualnego porównania dwóch scenariuszy:

pozostania przy obecnym kredycie

oraz

spłaty obecnego kredytu i zaciągnięcia nowego.

Szczególnie warto przeanalizować refinansowanie, gdy:

obecne oprocentowanie jest wyraźnie wyższe niż oprocentowanie dostępne w innych ofertach,
do spłaty pozostała jeszcze duża kwota,
do końca kredytu zostało wiele lat,
Twoja sytuacja finansowa poprawiła się od momentu zaciągnięcia kredytu,
wartość nieruchomości wzrosła,
masz możliwość uzyskania korzystniejszych warunków niż kilka lat temu,
obecna umowa zawiera warunki, które przestały być dla Ciebie atrakcyjne.

Im większe saldo kredytu i im dłuższy okres pozostały do spłaty, tym większe znaczenie może mieć różnica w kosztach finansowania.

Nie należy jednak wyciągać wniosku, że każdy kredytobiorca powinien przenieść kredyt do innego banku.

Niższa rata nie zawsze oznacza tańszy kredyt

To jedna z najważniejszych rzeczy, o których trzeba pamiętać.

Wyobraźmy sobie osobę, która ma jeszcze 15 lat spłaty kredytu. Nowy bank proponuje niższą miesięczną ratę, ale jednocześnie nowy kredyt zostaje rozłożony na 25 lat.

Miesięczne obciążenie budżetu rzeczywiście może się zmniejszyć.

Kredytobiorca będzie jednak spłacał zobowiązanie przez dodatkowe 10 lat.

Dlatego sama wysokość raty nie wystarczy do oceny opłacalności refinansowania.

Przed podjęciem decyzji trzeba sprawdzić przede wszystkim:

ile kapitału pozostało do spłaty,
ile odsetek zostanie zapłaconych przy obecnym kredycie,
ile wyniosą odsetki przy nowym kredycie,
jakie będą koszty przeniesienia kredytu,
czy zmieni się okres spłaty.

Niższa rata może oznaczać niższe miesięczne obciążenie, ale niekoniecznie niższy całkowity koszt kredytu.

Refinansowanie a wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Refinansowanie wiąże się z wcześniejszą spłatą dotychczasowego kredytu.

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje, że konsument ma prawo w każdym czasie spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Konsument może również zwrócić się do kredytodawcy o informację dotyczącą kosztów takiej spłaty, a kredytodawca powinien przekazać ją na trwałym nośniku w terminie 7 dni roboczych.

W przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty całkowity koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Jednocześnie umowa może przewidywać rekompensatę za wcześniejszą spłatę. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może ją pobierać wyłącznie w określonych warunkach i co do zasady tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Ustawa określa również maksymalny poziom takiej rekompensaty. Przy kredycie ze stałą lub okresowo stałą stopą zasady są inne.

Dlatego przed refinansowaniem należy sprawdzić konkretną umowę kredytową.

Czy bank ponownie sprawdzi zdolność kredytową?

Tak. Refinansowanie nie oznacza automatycznego przejęcia kredytu przez nowy bank. Zaciągasz nowe zobowiązanie, dlatego bank musi przeprowadzić własną ocenę wniosku.

Może analizować między innymi:

wysokość i źródło dochodów,
stabilność zatrudnienia,
miesięczne koszty utrzymania,
istniejące zobowiązania,
historię kredytową,
wysokość kredytu,
wartość nieruchomości,
relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Dlatego nawet jeżeli od wielu lat bezproblemowo spłacasz obecny kredyt, nie oznacza to automatycznie, że otrzymasz refinansowanie w każdym banku.

Czy warto refinansować kredyt, jeśli wartość nieruchomości wzrosła?

Może to być jeden z argumentów przemawiających za ponownym przeanalizowaniem sytuacji.

Załóżmy, że kilka lat temu nieruchomość była warta 600 tys. zł, a kredyt wynosił 480 tys. zł.

Jeżeli obecnie nieruchomość jest warta 750 tys. zł, a saldo kredytu spadło do 420 tys. zł, relacja zadłużenia do wartości nieruchomości wygląda zupełnie inaczej.

Nie gwarantuje to uzyskania lepszej oferty, ale zmiana sytuacji dotyczącej zabezpieczenia może mieć znaczenie przy ocenie nowego finansowania.

Kiedy refinansowanie może nie mieć sensu?

Zmiana banku nie zawsze będzie korzystna.

Refinansowanie może okazać się nieopłacalne między innymi wtedy, gdy:

różnica w oprocentowaniu jest niewielka,
do końca kredytu zostało niewiele lat,
saldo zadłużenia jest stosunkowo niskie,
wcześniejsza spłata wiąże się z wysoką rekompensatą,
nowy bank pobiera wysoką prowizję,
konieczne są dodatkowe kosztowne produkty,
niższa rata wynika przede wszystkim z wydłużenia okresu spłaty.

Dlatego decyzji o refinansowaniu nie warto podejmować tylko dlatego, że inny bank reklamuje „niższą ratę”.

Jak ocenić, czy refinansowanie jest dla mnie?

Najprościej porównać dwa warianty.

Wariant A – pozostajesz przy obecnym kredycie

Sprawdź:

aktualne saldo,
oprocentowanie,
liczbę pozostałych rat,
wysokość rat,
przewidywany koszt odsetek.

Wariant B – refinansujesz kredyt

Sprawdź:

oprocentowanie nowego kredytu,
wysokość rat,
okres spłaty,
całkowity koszt nowego kredytu,
koszt wcześniejszej spłaty obecnego kredytu,
prowizję nowego banku,
koszt wyceny nieruchomości,
koszty ustanowienia nowego zabezpieczenia,
koszt produktów dodatkowych.

Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie, czy refinansowanie rzeczywiście ma sens.

Refinansowanie kredytu hipotecznego może być sposobem na zmianę warunków finansowania, ale nie jest automatyczną receptą na niższe koszty.

Warto ponownie przeanalizować swój kredyt, szczególnie jeżeli od jego zaciągnięcia minęło kilka lat, zmieniła się Twoja sytuacja finansowa lub dostępne są oferty z korzystniejszymi warunkami.

Przed podjęciem decyzji należy jednak spojrzeć szerzej niż tylko na wysokość miesięcznej raty.

Najważniejsze pytanie brzmi nie: „Czy nowa rata będzie niższa?” ale: „Czy po uwzględnieniu wszystkich kosztów nowy kredyt będzie dla mnie korzystniejszy?”

Jeżeli chcesz dokładniej policzyć potencjalną opłacalność zmiany banku, warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego i fachowo przeanalizować również wszystkie koszty związane z refinansowaniem.